Bruttomietrendite berechnen: Formel, Beispiel und Richtwerte

Was ist die Bruttomietrendite?

Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage prüfst, stolperst du früh über einen Begriff: die Bruttomietrendite. Sie beschreibt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals du jährlich über die Mieteinnahmen zurückbekommst – ohne dass Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Zinsen berücksichtigt werden. Sie ist damit ein erster, schneller Anhaltspunkt, aber noch keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung.

Trotzdem ist sie beliebt – und das aus gutem Grund. Sie lässt sich mit wenigen Zahlen berechnen und eignet sich hervorragend, um mehrere Objekte grob miteinander zu vergleichen, bevor du tiefer in die Analyse einsteigst. Man könnte sie als eine Art Filter für die erste Vorauswahl verstehen.

Formel und Rechenweg

Die Formel ist bewusst einfach gehalten:

Die Jahreskaltmiete ist die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten, hochgerechnet auf zwölf Monate. Beim Kaufpreis lohnt sich ein zweiter Blick: Manche setzen den reinen Immobilienpreis an, andere rechnen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler mit ein. Achte darauf, welche Variante du verwendest, wenn du mehrere Angebote vergleichst – sonst vergleichst du am Ende Äpfel mit Birnen.

Beispielrechnung Schritt für Schritt

Nehmen wir eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro und einer monatlichen Kaltmiete von 850 Euro.

Bei unveränderten Bedingungen hättest du – rein rechnerisch und ohne Berücksichtigung von Kosten – nach etwa 24,5 Jahren die Kaufsumme über die Mieteinnahmen zurückverdient. Ob sich das Investment tatsächlich lohnt, hängt aber von deutlich mehr Faktoren ab, dazu weiter unten mehr.

Wer nicht mit Taschenrechner und Excel hantieren möchte: Im ETW-Analyzer genügt die Eingabe von Kaufpreis und Miete – die Bruttomietrendite erscheint sofort im Ergebnis-Panel, inklusive Tooltip, der bei jeder Kennzahl kurz erklärt, was sie aussagt und was nicht.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite ist der schnelle Überblick, die Nettomietrendite das genauere Bild. Sie bezieht laufende Bewirtschaftungskosten mit ein – etwa nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten und die Kaufnebenkosten beim Erwerb.

Zwei Objekte mit identischer Bruttomietrendite können sich in der Nettobetrachtung deutlich unterscheiden – etwa weil ein altes Mehrfamilienhaus höhere Instandhaltungskosten mit sich bringt als ein sanierter Neubau. Als Faustregel gilt: Brutto für die erste Sortierung, Netto für die ernsthafte Prüfung eines konkreten Objekts. Wer beide Kennzahlen nebeneinander sehen möchte, findet das im MFH-Analyzer und im EFH-Analyzer – dort werden Brutto- und Nettobetrachtung parallel ausgewiesen.

Was ist eine gute Bruttomietrendite?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht – die Bruttomietrendite hängt stark von Lage, Objektzustand und Marktumfeld ab. Als grobe Orientierung kursieren häufig folgende Richtwerte:

Viki erklärt

Eine hohe Bruttomietrendite bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie ein gutes Investment ist. Hohe Renditen können beispielsweise auch aus niedrigen Kaufpreisen aufgrund schlechter Lage entstehen.

Eine niedrigere Bruttomietrendite in gefragter Lage ist also nicht automatisch schlecht – sie geht oft mit stabilerer Wertentwicklung und geringerem Vermietungsrisiko einher. Verstehe diese Richtwerte als Orientierung, nicht als feste Regel, und gleiche sie im Zweifel mit aktuellen Marktdaten für deine Region ab.

Einflussfaktoren auf die Bruttomietrendite

Mehrere Stellschrauben beeinflussen die Kennzahl direkt oder indirekt:

Wer mit unterschiedlichen Kaufpreis- und Mietannahmen experimentieren möchte, kann das im ETW-Analyzer direkt tun: Ein Regler neben dem Ergebnis-Panel lässt Preis und Miete verschieben und zeigt live, wie sich die Rendite verändert.

Grenzen der Bruttomietrendite als Kennzahl

So praktisch die Bruttomietrendite für den ersten Überblick ist – sie hat deutliche Schwächen, wenn es um eine fundierte Investitionsentscheidung geht:

Sie ist ein guter erster Filter, aber keine Entscheidungsgrundlage. Für eine realistischere Einschätzung lohnt sich der Blick auf die Nettomietrendite oder den Cashflow über mehrere Jahre. Im MFH-Analyzer siehst du ein animiertes Zehn-Jahres-Diagramm zu NOI und Cashflow, das sich live verändert, sobald du an den Reglern für Miete, Kaufpreis oder Kosten drehst – so wird sichtbar, wie sich eine anfangs gute Bruttorendite über die Jahre entwickeln kann, wenn Kosten steigen oder die Miete stagniert.

Bruttomietrendite schnell mit Tools berechnen

Du musst die Formel nicht händisch anwenden – gerade wenn du mehrere Objekte vergleichen möchtest, lohnt sich ein Tool, das dir Rechenarbeit abnimmt und gleichzeitig Kontext liefert. In PROPORA gibst du Adresse, Kaufpreis und Miete ein – ein Adress-Autocomplete mit kleiner Kartenvorschau hilft bei der Objekteingabe. Hast du noch keine eigenen Zahlen zur Hand, zeigt dir das Tool ein Beispielobjekt, an dem du die Mechanik nachvollziehen kannst.

Neben der Bruttomietrendite bekommst du direkt einen Vergleich zu einer passiven ETF-Anlage angezeigt – das hilft, die Immobilienrendite realistisch einzuordnen. Möchtest du das Ergebnis teilen, erstellt PROPORA eine Share-Card mit den wichtigsten Kennzahlen des Objekts.

Wer die Finanzierungsseite direkt mitdenken will, findet im Finanzierungsvergleich die Möglichkeit, bis zu fünf Bankangebote nebeneinander zu prüfen – inklusive PDF-Import, falls bereits ein Exposé mit Finanzierungsangebot vorliegt.

Fazit: Bruttomietrendite richtig einordnen

Die Bruttomietrendite ist ein nützlicher, schnell berechenbarer erster Anhaltspunkt, um Immobilienangebote grob zu vergleichen. Sie ersetzt aber keine tiefere Analyse: Kosten, Finanzierung, Leerstandsrisiko und Wertentwicklung bleiben außen vor. Nutze sie als Einstieg – und ziehe für eine fundierte Entscheidung ergänzend die Nettomietrendite und eine Cashflow-Betrachtung über mehrere Jahre heran.

Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Richtwerte und Marktdaten können sich ändern – prüfe aktuelle Zahlen für deine Region, bevor du eine Entscheidung triffst.

Viki

Viki übersetzt komplizierte Immobilienthemen bei PROPORA in klare, verständliche Sprache — geduldig und auf den Punkt.