Tilgungsrechner Immobilienfinanzierung: Monatliche Rate und Tilgungsplan berechnen

Was ist ein Tilgungsrechner und wie funktioniert er?

Ein Tilgungsrechner berechnet aus Darlehenssumme, Sollzins und Tilgungssatz die monatliche Rate sowie den Verlauf von Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit. Er beantwortet damit zwei Fragen: Was kostet die Finanzierung monatlich, und wie lange dauert es, bis das Darlehen abbezahlt ist.

In den ETW-, MFH- und EFH-Analyzer von PROPORA ist diese Rechnung direkt eingebettet: Über den Regler neben dem Live-Ergebnis-Panel veränderst du Zins und Tilgung, und das animierte 10-Jahres-Cashflow-Diagramm passt sich sofort an. So siehst du nicht nur die Rate, sondern auch, wie sie sich auf den Netto-Cashflow deiner Immobilie auswirkt.

Tilgung bei der Immobilienfinanzierung: Grundlagen und Begriffe

Tilgungsrechner Immobilienfinanzierung: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Zins- und Tilgungssatz werden addiert und auf die Darlehenssumme angewendet. Das Ergebnis ist die Jahresrate, geteilt durch 12 die monatliche Belastung. Diese Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, nur das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich.

Rechenbeispiel zur Annuität

Einflussfaktoren auf die Tilgung: Zinssatz, Laufzeit und Sondertilgung

Drei Stellschrauben bestimmen, wie schnell dein Darlehen sinkt. Ein niedrigerer Zinssatz senkt die Rate oder erhöht bei gleicher Rate den Tilgungsanteil. Eine kürzere Zinsbindung verschiebt das Zinsänderungsrisiko nach vorn, verändert die anfängliche Tilgung aber nicht direkt. Und Sondertilgungen – meist 5 bis 10 % der Darlehenssumme pro Jahr vertraglich möglich – reduzieren die Restschuld zusätzlich, ohne die reguläre Rate zu erhöhen.

Weil sich Zins und erlaubte Sondertilgung von Bank zu Bank unterscheiden, lohnt sich vor der Unterschrift ein Blick in den Finanzierungsvergleich: Dort stellst du bis zu fünf Bankangebote nebeneinander, inklusive PDF-Import direkt aus dem Exposé.

Anfängliche Tilgung: Wie hoch sollte sie sein?

Tilgungsplan erstellen und richtig interpretieren

Ein Tilgungsplan listet Jahr für Jahr, wie viel von der Rate auf Zinsen und wie viel auf Tilgung entfällt. Am Anfang der Laufzeit dominiert der Zinsanteil, weil die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder Rate sinkt die Schuld leicht, wodurch der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer wird – bei gleichbleibender Gesamtrate.

Entscheidend ist der Blick auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung: Sie bestimmt, zu welchen Konditionen du anschließend anschlussfinanzieren musst. Im 10-Jahres-Cashflow-Diagramm der PROPORA-Analyzer siehst du diesen Verlauf visualisiert und kannst per Regler direkt prüfen, wie sich ein höherer Tilgungssatz auf die Restschuld nach 10 oder 15 Jahren auswirkt.

Häufige Fehler bei der Tilgungsberechnung vermeiden

Drei Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf. Erstens: Die Rate wird nur für die aktuelle Zinsbindung kalkuliert, das Risiko einer höheren Anschlussfinanzierung bleibt unberücksichtigt. Zweitens: Sondertilgungsrechte werden im Vertrag nicht verhandelt, obwohl sie später Flexibilität schaffen könnten. Drittens: Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten fließen nicht in die Finanzierungssumme ein, wodurch die reale Belastung unterschätzt wird.

Tilgungsrechner vs. Finanzierungsvergleich: Was ist sinnvoller?

Fazit: Mit dem richtigen Tilgungsplan zur optimalen Immobilienfinanzierung

Der Tilgungsrechner liefert die Basis: Rate, Tilgungsverlauf und Restschuld für ein einzelnes Szenario. Sobald reale Angebote vorliegen, lohnt sich der Schritt zum Finanzierungsvergleich, um Zins- und Tilgungskonditionen mehrerer Banken gegenüberzustellen. Für die Gesamtbetrachtung – inklusive Mieteinnahmen und Cashflow – bringen dich die ETW-, MFH- und EFH-Analyzer direkt zum vollständigen Bild deiner Investition.