Break-Even bei der Vermietung berechnen: Ab wann trägt sich deine Immobilie?
Ab welcher Miete deckt eine Immobilie tatsächlich ihre eigenen Kosten? Wir rechnen den Break-Even-Punkt einer vermieteten Wohnung Schritt für Schritt durch.
Was bedeutet Break-Even bei der Vermietung?
Der Break-Even-Punkt markiert die Miete, ab der eine vermietete Immobilie kostendeckend läuft – kein Verlust, aber auch noch kein Gewinn. Eingerechnet werden alle laufenden Kosten: Kapitaldienst aus Zins und Tilgung, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung oder Instandhaltungsrücklage, sowie ein realistischer Puffer für Mietausfall. Liegt die tatsächliche Miete darüber, entsteht Cashflow. Liegt sie darunter, zahlst du monatlich drauf. Wichtig ist die Abgrenzung zur Rendite: Break-Even sagt nichts darüber aus, ob sich eine Immobilie langfristig lohnt, sondern nur, ob sie sich im laufenden Betrieb selbst trägt.
Warum ist der Break-Even-Punkt für Vermieter entscheidend?
Der Break-Even-Punkt ist die Untergrenze, unter die die Miete nicht fallen darf, ohne dass du aus eigener Tasche zuschießt. Genau das macht ihn zur wichtigsten Kennzahl vor dem Kauf: Er zeigt, wie viel Puffer zwischen deiner erwarteten Miete und der tatsächlich benötigten Miete liegt. Ein knapper Abstand bedeutet, dass schon eine Mietminderung, ein längerer Leerstand oder eine Zinserhöhung bei der Anschlussfinanzierung das Objekt ins Minus drehen kann. Ein großzügiger Abstand dagegen verschafft dir Verhandlungsspielraum und Sicherheit gegenüber der Bank.
Break-Even Vermietung berechnen: Formel
Die Formel addiert alle Kosten, die monatlich unabhängig von der Miethöhe anfallen, und verteilt sie auf die vermietbare Fläche. Umlagefähige Betriebskosten bleiben außen vor, da sie über die Nebenkosten ohnehin vom Mieter getragen werden.
Beispielrechnung: Break-Even für eine 75-m²-Wohnung
Welche Faktoren beeinflussen den Break-Even-Punkt?
Höherer Kaufpreis bedeutet mehr Fremdkapital und damit einen höheren Kapitaldienst.
Schon 0,5 Prozentpunkte mehr Zins verschieben die Break-Even-Miete spürbar nach oben.
Eine höhere Anfangstilgung erhöht die monatliche Rate und damit den Break-Even-Wert kurzfristig.
Ältere Objekte brauchen realistisch höhere Rücklagen als sanierte Neubauten.
Ein Mietausfallwagnis von 2-3 % der Jahresmiete gehört in jede seriöse Rechnung.
Entscheidend ist letztlich, ob die erzielbare Marktmiete über oder unter dem Break-Even liegt.
Typische Break-Even-Spannen im Vergleich
Break-Even-Rechner: So nutzt du unsere Analyse-Tools
Statt die Formel manuell durchzurechnen, kannst du im ETW-Analyzer deine eigenen Zahlen eingeben und siehst sofort, wo deine Break-Even-Miete liegt. Der Regler für Preis und Miete sitzt direkt neben dem Live-Ergebnis, jede Kennzahl hat einen Info-Tooltip mit kurzer Erklärung. Für Mehrfamilienhäuser gilt dasselbe Prinzip im MFH-Analyzer, für Einfamilienhäuser im EFH-Analyzer. Das animierte 10-Jahres-Diagramm zeigt zusätzlich, wie sich dein Cashflow entwickelt, wenn du Miete, Zins oder Tilgung veränderst – der Break-Even-Punkt wird dabei live nachgezogen.
Statische Break-Even-Betrachtung vs. mehrjährige Cashflow-Analyse
- ✓Schnelle erste Einschätzung
- ✓Klare Mietpreisuntergrenze
- –Blendet Mietsteigerungen aus
- –Berücksichtigt keine Zinsbindungsende
- ✓Zeigt Entwicklung über 10 Jahre
- ✓Bildet Mietanpassung und Anschlusszins ab
- –Mehr Annahmen nötig
- –Höhere Fehleranfälligkeit bei optimistischen Werten
Cashflow und Liquidität langfristig sichern
Break-Even ist der Nullpunkt, Cashflow ist das, was danach übrig bleibt. Für die Liquiditätsplanung reicht die einmalige Berechnung nicht: Rücklagen wachsen, Mietverträge werden angepasst, und irgendwann steht eine größere Sanierung an. Wer seinen Break-Even nur beim Kauf kennt, aber nicht jährlich aktualisiert, verliert genau dann die Übersicht, wenn es teuer wird. Sinnvoll ist es, den Wert mindestens einmal pro Jahr neu zu berechnen und dabei Mieteinnahmen, Zinsentwicklung und Instandhaltungsbedarf gegenüberzustellen.
Break-Even bei Finanzierung und Zinsänderungen
Die Zinsbindung ist der größte Hebel für deinen Break-Even-Punkt. Läuft die Bindung nach zehn Jahren aus und steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung um zwei Prozentpunkte, kann sich der Kapitaldienst deutlich erhöhen – und die Break-Even-Miete entsprechend mit. Rechne diesen Fall vorab durch, statt ihn erst bei der Anschlussfinanzierung zu erleben. Im Finanzierungsvergleich kannst du bis zu fünf Bankangebote nebeneinanderstellen und siehst direkt, wie unterschiedliche Zins- und Tilgungskombinationen deinen Break-Even-Punkt verschieben.
Häufige Fehler bei der Break-Even-Berechnung
- Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt oder ganz vergessen
- Mietausfallwagnis nicht eingerechnet, obwohl Leerstand realistisch ist
- Steuerliche Effekte wie AfA komplett außer Acht gelassen
- Zinsbindungsende und mögliche Anschlusskonditionen nicht durchgerechnet
- Break-Even einmal berechnet und danach nie wieder aktualisiert
Fazit: Break-Even als Basis für sichere Investitionsentscheidungen
Der Break-Even-Punkt beantwortet die einfachste, aber wichtigste Frage vor jedem Immobilienkauf: Trägt sich das Objekt selbst? Er ersetzt keine vollständige Renditerechnung, liefert aber die Untergrenze, unter der jede Investition riskant wird. Rechne ihn nicht nur einmal, sondern immer dann neu, wenn sich Zins, Miete oder Kosten ändern – am schnellsten geht das direkt in unseren Analyzern.
Jonas liebt Zahlen und Kennzahlen — bei PROPORA rechnet er Immobilien-Investments für dich nüchtern und transparent durch.
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