Rendite klingt gut.
Cashflow zahlt die Rate.
Eine Immobilie kann auf dem Papier rentabel sein und dich trotzdem jeden Monat Geld kosten. Rechne hier nach, was nach Rate und laufenden Kosten wirklich übrig bleibt.
- Cashflow entspricht -36 % der Kaltmiete. Kritisch: Die Zuzahlung ist hoch. Kaufpreis, Eigenkapital oder Tilgung prüfen.
- Schuldendeckung (DSCR) 0,70: Die Miete nach Kosten deckt die Rate nicht ganz – unter 1,0 trägt sich das Objekt nicht selbst.
- Ohne Tilgung läge der Cashflow bei +79 €. Die Tilgung baut Vermögen auf, kostet aber Liquidität.
Cashflow ist eine Zahl von vielen: Ob Lage, Rendite gegenüber dem Markt und der Stresstest bei steigenden Zinsen passen, zeigt der Deal-Score im Schnell-Check.
Mit deinem Objekt weiterrechnenKostenlos, ohne Anmeldung. Berechnung vor Steuern; ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Die Formel.
Ohne Blackbox.
Cashflow = Kaltmiete − Bewirtschaftung − Zinsen − Tilgung, pro Monat und vor Steuern.
Darlehen = Kaufpreis − (Eigenkapital − Kaufnebenkosten). Dein Eigenkapital deckt zuerst die Nebenkosten, die Bank finanziert den Rest des Kaufpreises. Reicht es nicht für die Nebenkosten, zeigt der Rechner eine Finanzierungslücke.
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12.
Bewirtschaftung: Bei einer Wohnung zählen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds (35 %), Mietausfall (3 % der Kaltmiete) und Instandhaltung der Wohnung selbst (1 %). Bei Häusern gilt eine Pauschale auf die Kaltmiete – 15 % beim Einfamilienhaus, 20 % beim Mehrfamilienhaus – für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall.
Schuldendeckung (DSCR) = Miete nach Kosten ÷ Monatsrate. Ab 1,3 gilt sie als solide, unter 1,0 trägt sich das Objekt nicht selbst.
Es ist derselbe Rechenweg wie im PROPORA Schnell-Check – beide zeigen für dieselben Eingaben dieselben Zahlen.
Eine Kennzahl ist kein Kaufargument. Das ganze Objekt schon.
- Ob die Rendite zur Lage und zum lokalen Markt passt.
- Wie das Objekt einen Zinsanstieg nach der Zinsbindung verkraftet (Stresstest).
- Steuern und Abschreibung – sie können einen negativen Cashflow deutlich verbessern.
- Ob der Kaufpreis fair ist – und ab welchem Preis der Cashflow kippt.
Der Schnell-Check rechnet all das zusammen und ordnet dein Objekt mit einem Deal-Score von 0 bis 100 ein – mit dem, was ihn am stärksten drückt.
Ganzes Objekt kostenlos prüfenKurz gefragt.
Kurz beantwortet.
Was ist ein guter Cashflow bei einer Immobilie?
Ein Cashflow von null oder darüber heißt: Die Miete trägt Rate und Kosten. Ab etwa 15 % der Kaltmiete bleibt ein deutlicher Puffer. Eine Zuzahlung bis rund 30 % der Kaltmiete ist bei hoher Tilgung nicht ungewöhnlich, muss aber dauerhaft in dein Budget passen.
Ist ein negativer Cashflow schlecht?
Nicht automatisch. Ein Teil der Rate ist Tilgung und damit Vermögensaufbau. Entscheidend ist, ob du die Zuzahlung dauerhaft tragen kannst und ob das Objekt auch bei steigenden Zinsen oder Leerstand nicht kippt.
Gehört die Tilgung in den Cashflow?
Ja. Der Cashflow zeigt, was auf deinem Konto passiert, und die Tilgung geht von deinem Konto ab. Der Rechner zeigt zusätzlich, wie der Cashflow ohne Tilgung aussähe.
Warum zählt nur ein Teil des Hausgelds?
Einen Großteil des Hausgelds – etwa Heizung, Wasser oder Müll – legst du über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter um. Selbst trägst du vor allem Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Ohne genaue Aufteilung rechnen wir mit 35 % des Hausgelds.
Rechnet der Rechner mit Steuern?
Nein, der Cashflow ist vor Steuern. Abschreibung und absetzbare Zinsen können ihn nach Steuern verbessern – das hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab.
Das Thema
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Kaufpreis, Miete, Eigenkapital – der Schnell-Check dauert rund 2 Minuten.