AfA Rechner Immobilie: Abschreibung für Abnutzung richtig berechnen
Die AfA senkt jedes Jahr steuerlich deinen Gewinn aus Vermietung – vorausgesetzt, du berechnest sie richtig. Hier zeigen wir, wie das im Detail funktioniert.
Was ist die AfA bei Immobilien? Grundlagen der Abschreibung für Abnutzung
AfA steht für Abschreibung für Abnutzung. Dahinter steckt die steuerliche Annahme, dass ein Gebäude im Laufe der Jahre an Wert verliert – auch wenn der tatsächliche Marktwert oft steigt. Diesen angenommenen Wertverlust darfst du bei vermieteten Immobilien jedes Jahr von deinen Mieteinnahmen abziehen und so deine Steuerlast senken. Wichtig: Nur das Gebäude selbst wird abgeschrieben, der Grundstücksanteil bleibt außen vor, weil Grund und Boden laut Gesetz nicht an Wert verliert. Wer diesen Unterschied nicht sauber trennt, rechnet sich schnell eine zu hohe – und damit steuerlich nicht anerkannte – AfA aus.
Wie funktioniert ein AfA-Rechner für Immobilien?
Ein AfA-Rechner nimmt dir die eigentliche Rechenarbeit ab: Du gibst Kaufpreis, Baujahr, Nutzungsart und Nebenkosten ein, der Rechner ermittelt daraus die Bemessungsgrundlage und den passenden AfA-Satz. In den PROPORA-Analyzern für Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser läuft diese Berechnung automatisch im Hintergrund mit – über den Regler direkt neben dem Ergebnis-Panel lässt sich zum Beispiel der Grundstücksanteil anpassen, und du siehst sofort im 10-Jahres-Cashflow-Diagramm, wie sich das auf deine Nachsteuerrendite auswirkt.
AfA-Sätze im Überblick: Lineare Abschreibung nach Baujahr und Nutzung
Sonderabschreibungen und Denkmal-AfA: Zusätzliche Steuervorteile nutzen
Neben der linearen AfA gibt es Sonderformen, die unter bestimmten Bedingungen deutlich höhere Abschreibungen erlauben. Bei denkmalgeschützten Gebäuden lassen sich die Sanierungskosten – nicht der Kaufpreis der Altsubstanz – in den ersten acht Jahren mit bis zu 9 % pro Jahr und danach vier weitere Jahre mit 7 % abschreiben. Für den Neubau bezahlbaren Wohnraums existieren zeitlich befristete Sonder-AfA-Programme mit eigenen Fördervoraussetzungen. Beide Varianten setzen voraus, dass Fristen eingehalten und Nachweise – etwa eine Bescheinigung der Denkmalbehörde – vorliegen. Ohne diese Unterlagen erkennt das Finanzamt die erhöhten Sätze nicht an.
AfA-Bemessungsgrundlage richtig ermitteln: Kaufpreis, Grundstücksanteil und Nebenkosten
Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zählen zur Bemessungsgrundlage – allerdings nur anteilig im Verhältnis von Grundstücks- zu Gebäudewert. Wer sie ganz auf das Gebäude anrechnet, überschreitet die zulässige AfA.
AfA bei vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern
Das Prinzip der AfA ist bei allen Objekttypen gleich, die Umsetzung unterscheidet sich in Details. Bei einer Eigentumswohnung muss der Grundstücksanteil aus dem Miteigentumsanteil an Grund und Boden abgeleitet werden, oft steht ein Anhaltswert bereits im Kaufvertrag oder der Teilungserklärung. Bei einem Mehrfamilienhaus wird die AfA meist für das gesamte Gebäude berechnet und anschließend nach Wohnfläche auf die einzelnen Einheiten verteilt. Ein selbst bewohntes Einfamilienhaus hingegen bringt gar keine AfA – die Abschreibung setzt eine Vermietungsabsicht voraus, reine Eigennutzung bleibt außen vor.
Praxisbeispiel: AfA-Berechnung Schritt für Schritt
Häufige Fehler bei der AfA-Berechnung vermeiden
Wer den gesamten Kaufpreis abschreibt, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt und Nachzahlungen.
Notar- und Maklerkosten müssen anteilig zwischen Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden, nicht komplett dem Gebäude zugerechnet.
Baujahr vor oder nach 1925 sowie ab 2023 entscheidet über 2 %, 2,5 % oder 3 % – ein Fehler hier zieht sich über Jahrzehnte.
Denkmal- oder Neubau-AfA setzt Bescheinigungen und Fristen voraus, die vor Antragstellung geprüft werden sollten.
Nur der vermietete Anteil einer Immobilie darf abgeschrieben werden, nicht selbst genutzte Flächen.
AfA und Finanzierung: Zusammenspiel von Abschreibung und Zinsaufwand
Steuerlich absetzbar sind bei einer vermieteten Immobilie sowohl die AfA als auch die Zinsen der Finanzierung – die Tilgung dagegen nicht. Wer eine hohe Fremdfinanzierung mit entsprechend hohen Zinsen in den ersten Jahren kombiniert, kann zusammen mit der AfA einen spürbaren steuerlichen Verlust erzeugen, der andere Einkünfte mindert. Ob sich eine Finanzierungsstruktur dafür eignet, lässt sich am besten anhand konkreter Angebote prüfen – im Finanzierungsvergleich lassen sich bis zu fünf Bankangebote nebeneinander stellen, inklusive PDF-Import bestehender Exposés.
Fazit: Mit der richtigen AfA-Strategie Steuern sparen
Die AfA ist einer der wirksamsten Hebel, um die Rendite einer vermieteten Immobilie nach Steuern zu verbessern – vorausgesetzt, Bemessungsgrundlage und AfA-Satz stimmen. Ein sauberer Rechenweg von Kaufpreis über Grundstücksanteil bis Nebenkosten lohnt sich also doppelt: einmal gegenüber dem Finanzamt, einmal für die eigene Renditeplanung.
Viki übersetzt komplizierte Immobilienthemen bei PROPORA in klare, verständliche Sprache — geduldig und auf den Punkt.
PROPORA hilft dir, Immobilien-Investments objektiv zu bewerten — mit Rechnern für Rendite, Cashflow und Finanzierung, die in Echtzeit reagieren. Keine Bauchentscheidung, sondern eine Zahl, der du vertrauen kannst.
Jetzt kostenlos testen