Miete wird versteuert.
Die AfA holt zurück.
Das Gebäude einer vermieteten Immobilie darfst du über die Jahre abschreiben. Rechne hier aus, wie hoch die AfA ist – linear, degressiv, mit Gutachten oder als Denkmal – und wie viel Steuer sie dir jedes Jahr spart.
- Gesetzlicher Satz: 2,00 % pro Jahr, also rund 50 Jahre Abschreibung. Ist das Gebäude älter oder abgenutzt, kann ein Gutachten unter 50 Jahren einen höheren Satz begründen.
- Der Bodenanteil entscheidet mit: Je höher er ist, desto weniger kannst du abschreiben. Das Finanzamt nutzt oft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung – eine Aufteilung im Kaufvertrag hilft, wenn sie plausibel ist.
Die Abschreibung verbessert den Cashflow nach Steuern – ob das Objekt auch ohne Steuereffekt trägt, zeigt der Deal-Score im Schnell-Check.
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Die Formel.
Ohne Blackbox.
Abschreibbar ist nur das Gebäude: (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor.
Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG): 2,5 % pro Jahr bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei 1925 bis 2022, 3 % ab 2023.
Kürzere Nutzungsdauer: Belegt ein Gutachten eine tatsächliche Nutzungsdauer unter 40 Jahren (vor 1925), 50 Jahren (1925–2022) bzw. 33 Jahren (ab 2023), gilt AfA = 1 ÷ Nutzungsdauer.
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % vom jeweiligen Restwert für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029. Der Betrag sinkt jedes Jahr, ein Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt.
Denkmal-AfA (§ 7i EStG): Sanierungskosten an einem Baudenkmal nach dem Kauf – 8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 %, zusätzlich zur normalen AfA. Nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Steuerwirkung = Abschreibung × persönlicher Grenzsteuersatz. Im Kaufjahr zählt nur der Anteil ab dem Monat des Erwerbs; der Rechner zeigt volle Jahre.
Eine Kennzahl ist kein Kaufargument. Das ganze Objekt schon.
- Ob das Objekt auch ohne Steuereffekt trägt – Cashflow vor Steuern und Schuldendeckung.
- Ob der Kaufpreis zur Miete passt – eine hohe AfA macht einen zu teuren Kauf nicht gut.
- Wie das Objekt einen Zinsanstieg nach der Zinsbindung verkraftet (Stresstest).
- Welche Zinsen und Werbungskosten du zusätzlich absetzen kannst – das klärt deine Steuerberatung.
Der Schnell-Check rechnet all das zusammen und ordnet dein Objekt mit einem Deal-Score von 0 bis 100 ein – mit dem, was ihn am stärksten drückt.
Ganzes Objekt kostenlos prüfenKurz gefragt.
Kurz beantwortet.
Wie viel AfA bekomme ich für eine vermietete Wohnung?
Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, sind es 2 % pro Jahr, für ältere 2,5 % und für Neubauten ab 2023 3 %. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten ohne den Wert von Grund und Boden.
Wie hoch ist der Anteil von Grund und Boden?
Das hängt von Lage und Bodenrichtwert ab – in Großstädten oft deutlich höher als auf dem Land. Das Finanzamt nutzt häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird anerkannt, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist.
Wann lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer?
Wenn das Gebäude deutlich älter oder abgenutzt ist und die tatsächliche Nutzungsdauer unter der gesetzlichen Grenze liegt: 50 Jahre bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 40 Jahre davor, 33 Jahre ab 2023. Dann steigt der jährliche Satz, etwa auf 3,33 % bei 30 Jahren. Das Gutachten kostet Geld und muss das Finanzamt überzeugen.
Wer bekommt die degressive AfA?
Wer ein neues Wohngebäude baut oder kauft, mit Baubeginn bzw. bindendem Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Beim Kauf muss das Gebäude spätestens im Jahr seiner Fertigstellung erworben werden. Dann sind 5 % vom jeweiligen Restwert möglich statt 3 % linear.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA?
Kosten für Maßnahmen, die ein Baudenkmal erhalten oder sinnvoll nutzbar machen, schreibst du bei Vermietung in 8 Jahren mit je 9 % und danach 4 Jahre mit je 7 % ab – also vollständig in 12 Jahren. Begünstigt sind Maßnahmen nach dem Kauf, abgestimmt mit der Denkmalbehörde und von ihr bescheinigt. Der Kaufpreis-Anteil für die Altbausubstanz läuft über die normale AfA.
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