Hebelt der Kredit deine Rendite –
oder frisst er sie auf?
Mit wenig Eigenkapital kann die Rendite auf dein eingesetztes Geld steigen. Aber nur, solange die Immobilie mehr erwirtschaftet, als der Kredit kostet. Schieb die Regler und sieh, wann der Hebel kippt.
- Abstand Immobilienrendite zu Zins: -0,06 Prozentpunkte. Erst bei einem Zins unter 3,74 % wird der Hebel positiv.
- Was hilft: mehr Eigenkapital, ein niedrigerer Kaufpreis (Rendite steigt) oder eine höhere Miete. Mehr Kredit macht es schlechter.
- Faustregel: Viele Anleger wollen, dass die Immobilie mindestens den Kreditzins verdient – sonst lebt die Rechnung allein von Wertsteigerung und Steuern.
Rendite ist nicht Liquidität: Ob du die Monatsrate mit Tilgung aus der Miete zahlen kannst, zeigt der Cashflow im Schnell-Check.
Mit deinem Objekt weiterrechnenKostenlos, ohne Anmeldung. Berechnung vor Steuern; ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Die Formel.
Ohne Blackbox.
Gesamtkapitalrendite = Reinertrag ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete minus die Kosten, die du nicht auf Mieter umlegen kannst.
Eigenkapitalrendite = (Reinertrag − Kreditzinsen) ÷ Eigenkapital. Gleichbedeutend: Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Zins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital.
Liegt die Gesamtkapitalrendite über dem Zins, hebt jeder zusätzliche Kredit-Euro deine Eigenkapitalrendite (positiver Hebel). Liegt sie darunter, senkt er sie (negativer Hebel).
Wie in PROPORA deckt das Eigenkapital zuerst die Kaufnebenkosten, der Kredit finanziert den Rest des Kaufpreises. Die Tilgung zählt nicht als Aufwand – sie ist Vermögensaufbau. Die Rechnung ist vor Steuern.
Eine Kennzahl ist kein Kaufargument. Das ganze Objekt schon.
- Ob die Monatsrate mit Tilgung aus der Miete bezahlt werden kann (Cashflow).
- Was passiert, wenn der Zins nach der Zinsbindung steigt.
- Leerstand, Mietausfall und Rücklagen in realistischer Höhe.
- Wie hoch das Risiko ist, wenn die Annahmen nicht eintreten.
Der Schnell-Check rechnet all das zusammen und ordnet dein Objekt mit einem Deal-Score von 0 bis 100 ein – mit dem, was ihn am stärksten drückt.
Ganzes Objekt kostenlos prüfenKurz gefragt.
Kurz beantwortet.
Was ist der Leverage-Effekt?
Der Hebeleffekt beschreibt, wie Fremdkapital die Rendite auf dein Eigenkapital verändert. Ist die Immobilienrendite höher als der Kreditzins, steigt die Eigenkapitalrendite mit mehr Kredit – ist sie niedriger, sinkt sie.
Warum ist mein Hebel negativ?
Weil die Gesamtkapitalrendite unter dem Sollzins liegt. Das ist bei hohen Kaufpreisen und Zinsen über 3,5 % häufig. Dann senkt jeder zusätzliche Kredit-Euro deine Rendite.
Zählt die Tilgung nicht als Kosten?
Nein. Tilgung reduziert deine Schulden und baut Vermögen auf. Für die Liquidität ist sie aber entscheidend – deshalb gehört zur Rendite immer der Cashflow.
Sind Steuern berücksichtigt?
Nein, die Rechnung ist vor Steuern. Abschreibung und persönlicher Steuersatz können das Ergebnis verändern.
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Kaufpreis, Miete, Eigenkapital – der Schnell-Check dauert rund 2 Minuten.