Brutto klingt gut.
Netto ist ehrlicher.
Die Rendite im Exposé ist fast immer die Bruttomietrendite. Rechne hier nach, was nach Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Kosten wirklich übrig bleibt.
Von der Bruttorendite bleiben netto 78 % übrig.
- Nettomietrendite 3,74 % liegt unter dem Bauzins von 3,8 %. Jeder Kredit-Euro kostet mehr, als die Immobilie darauf erwirtschaftet – mit Finanzierung ist ein negativer Cashflow wahrscheinlich, solange Kaufpreis oder Miete gleich bleiben.
- Kaufpreisfaktor 20,8: mittlerer Bereich (Faustregel: 20 bis 25) – typisch für gefragte Lagen.
- Von der Exposé-Rendite bleiben netto 78 % übrig. Hohe Renditen in schwachen Lagen gehen oft mit mehr Leerstand und Instandhaltung einher – Faustregeln ersetzen keinen Blick aufs Objekt.
Beide Renditen ignorieren die Finanzierung. Was nach Zins und Tilgung monatlich übrig bleibt, zeigt der Schnell-Check.
Mit deinem Objekt weiterrechnenKostenlos, ohne Anmeldung. Berechnung vor Steuern; ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Die Formel.
Ohne Blackbox.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete – wie viele Jahresmieten du für die Immobilie bezahlst.
Nicht umlagefähig sind z. B. Verwaltung, Instandhaltung und die Rücklage. Die Rechnung ist vor Finanzierung und vor Steuern.
Eine Kennzahl ist kein Kaufargument. Das ganze Objekt schon.
- Was nach Zins und Tilgung monatlich übrig bleibt (Cashflow).
- Ob die Miete marktüblich ist und wie die Lage im Vergleich dasteht.
- Leerstand, Mietausfall und Sanierungsbedarf.
- Ob der Kaufpreis fair ist – und ab welchem Preis sich das Objekt trägt.
Der Schnell-Check rechnet all das zusammen und ordnet dein Objekt mit einem Deal-Score von 0 bis 100 ein – mit dem, was ihn am stärksten drückt.
Ganzes Objekt kostenlos prüfenKurz gefragt.
Kurz beantwortet.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschale Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die Rendite zu Lage, Zinsniveau und Zustand passt – und ob nach der Finanzierung ein tragfähiger Cashflow bleibt.
Warum ist die Nettomietrendite so viel niedriger?
Weil sie die Kaufnebenkosten im Nenner und die Kosten, die du als Vermieter selbst trägst, im Zähler berücksichtigt. Genau diese beiden fehlen in der Bruttozahl.
Was sagt der Kaufpreisfaktor?
Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Je höher, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete.
Das Thema
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Kaufpreis, Miete, Eigenkapital – der Schnell-Check dauert rund 2 Minuten.