Jede Zahl.
Einfach erklärt.
A
AfA (Abschreibung)
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudes einer vermieteten Immobilie. Jedes Jahr kannst du einen festen Prozentsatz der Gebäudekosten von deinen Mieteinnahmen abziehen – Grund und Boden zählen nicht.
Erklärung lesen →FinanzierungAnnuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil jeden Monat kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Erklärung lesen →FinanzierungAnschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung – entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer neuen (Umschuldung).
Erklärung lesen →B
Beleihungsauslauf (LTV)
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts mit einem Darlehen finanziert werden. Banken rechnen ihn auf den Beleihungswert, PROPORA zeigt ihn vereinfacht als Darlehen geteilt durch Kaufpreis (Loan-to-Value).
Erklärung lesen →FinanzierungBeleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Kreditsicherheit dauerhaft zutraut. Er liegt meist 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis bzw. Marktwert.
Erklärung lesen →Cashflow & laufende KostenBewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie, die der Vermieter selbst trägt: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Erklärung lesen →Rendite & BewertungBreak-even (Vermietung)
Der Break-even einer vermieteten Immobilie ist der Punkt, an dem die Mieteinnahmen Rate und Bewirtschaftungskosten genau decken – der Cashflow also null ist. Man kann ihn als Miete, Kaufpreis oder Zins ausdrücken.
Erklärung lesen →Rendite & BewertungBruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, in Prozent. Sie zeigt schnell, wie viel Miete eine Immobilie im Verhältnis zum Preis einbringt – ohne Kosten, Kaufnebenkosten und Finanzierung.
Erklärung lesen →C
D
Deal-Score
Der Deal-Score ist die Gesamtbewertung einer Immobilie im PROPORA Schnell-Check auf einer Skala von 0 bis 100. Er setzt sich je zur Hälfte aus dem Objekt (Rendite gegenüber dem Markt, Lage, Nettorendite) und der Finanzierung (Cashflow, Schuldendeckung, Stresstest) zusammen.
Erklärung lesen →SteuernDenkmal-AfA
Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG erlaubt Vermietern, die Sanierungskosten eines Baudenkmals in zwölf Jahren abzuschreiben: acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 %.
Erklärung lesen →E
Effektivzins
Der Effektivzins gibt die Gesamtkosten eines Kredits pro Jahr an – Sollzins plus Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren. Der Sollzins ist dagegen nur der reine Zins, mit dem die Rate berechnet wird.
Erklärung lesen →Rendite & BewertungEigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite misst, wie viel Ertrag dein eingesetztes Eigenkapital pro Jahr bringt: Reinertrag minus Zinsen, geteilt durch das Eigenkapital. Tilgung zählt nicht als Kosten, weil sie Vermögen aufbaut.
Erklärung lesen →F
G
Gesamtkapitalrendite
Die Gesamtkapitalrendite ist der Reinertrag einer Immobilie geteilt durch die gesamte Investition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie zeigt die Rendite des Objekts unabhängig davon, wie es finanziert ist.
Erklärung lesen →SteuernGrunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und wird vom Bundesland festgelegt. Sie liegt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % des Kaufpreises und ist meist der größte Posten der Kaufnebenkosten.
Erklärung lesen →H
I
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage – im Wohnungseigentumsgesetz seit 2020 Erhaltungsrücklage – ist das Geld, das eine Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum ansammelt, etwa Dach, Fassade oder Heizung.
Erklärung lesen →Rendite & BewertungInterner Zinsfuß (IRR)
Der interne Zinsfuß (IRR) ist die durchschnittliche jährliche Rendite einer Investition über die gesamte Haltedauer – unter Berücksichtigung, wann welche Zahlungen fließen. Er verbindet laufende Cashflows und Verkaufserlös in einer Zahl.
Erklärung lesen →K
Kaltmiete (Nettokaltmiete)
Die Kaltmiete, genauer Nettokaltmiete, ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Sie ist die Grundlage aller Renditekennzahlen, weil die Nebenkosten nur durchgereicht werden.
Erklärung lesen →Kauf & MietrechtKaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Je nach Bundesland und Makler sind das rund 5,5 bis 12 % des Kaufpreises.
Erklärung lesen →Rendite & BewertungKaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 bedeutet 4 % Bruttorendite.
Erklärung lesen →L
M
Maklerprovision
Die Maklerprovision ist das Honorar des Maklers für die Vermittlung einer Immobilie. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen teilen sich Käufer und Verkäufer sie seit Ende 2020 meist je zur Hälfte.
Erklärung lesen →Cashflow & laufende KostenMietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag auf die Mieteinnahmen für Leerstand, Mieterwechsel und nicht gezahlte Miete. Üblich sind 2 bis 4 % der Jahreskaltmiete.
Erklärung lesen →Kauf & MietrechtMietpreisbremse
Die Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei einer Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Welche Orte betroffen sind, legen die Bundesländer per Verordnung fest.
Erklärung lesen →Kauf & MietrechtMietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Gemeinde, gestaffelt nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung. Er ist die Grundlage für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse.
Erklärung lesen →Markt & LageMikrolage und Makrolage
Die Makrolage beschreibt Stadt oder Region einer Immobilie – Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt. Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Anbindung und Nahversorgung.
Erklärung lesen →Kauf & MietrechtModernisierungsumlage
Mit der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) darf ein Vermieter nach einer Modernisierung die Jahresmiete um 8 % der darauf entfallenden Kosten erhöhen. Innerhalb von sechs Jahren sind höchstens 3 € je m² mehr erlaubt, bei Mieten unter 7 € je m² höchstens 2 €.
Erklärung lesen →N
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Sie zeigt realistischer als die Bruttomietrendite, was die Immobilie vor Finanzierung abwirft.
Erklärung lesen →Cashflow & laufende KostenNicht umlagefähige Kosten
Nicht umlagefähige Kosten sind Ausgaben rund um die Immobilie, die der Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben darf – vor allem Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen.
Erklärung lesen →Kauf & MietrechtNotar- und Grundbuchkosten
Notar- und Grundbuchkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an, weil der Kaufvertrag beurkundet und der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden muss. Zusammen sind es rund 2 % des Kaufpreises.
Erklärung lesen →R
Reinertrag (NOI)
Der Reinertrag – englisch Net Operating Income (NOI) – ist die Jahreskaltmiete abzüglich aller Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter selbst trägt. Er ist der Betrag, der vor Zinsen, Tilgung und Steuern übrig bleibt.
Erklärung lesen →FinanzierungRestschuld
Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt – meist am Ende der Zinsbindung – noch nicht zurückgezahlt ist.
Erklärung lesen →S
Schuldendeckungsgrad (DSCR)
Der Schuldendeckungsgrad (DSCR) zeigt, wie oft der Reinertrag einer Immobilie die Kreditrate aus Zins und Tilgung deckt. Ein Wert unter 1 bedeutet: Die Miete reicht nicht für die Rate.
Erklärung lesen →SteuernSpekulationsfrist
Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre (§ 23 EStG). Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist mit Gewinn, musst du den Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz versteuern; danach ist er steuerfrei.
Erklärung lesen →T
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung legt fest, wie ein Gebäude in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist. Zusammen mit der Gemeinschaftsordnung regelt sie Rechte, Pflichten und Kostenverteilung der Eigentümer.
Erklärung lesen →FinanzierungTilgung
Die Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der die Schulden tatsächlich verringert. Bei Immobilienkrediten wird sie als anfänglicher Tilgungssatz in Prozent des Darlehens pro Jahr angegeben.
Erklärung lesen →W
Z
Zins-Stresstest
Der Zins-Stresstest prüft, ob eine Immobilie sich auch unter schlechteren Bedingungen trägt. PROPORA rechnet dafür mit einem um einen Prozentpunkt höheren Zins und 10 % weniger Miete.
Erklärung lesen →FinanzierungZinsbindung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den die Bank den Sollzins eines Darlehens fest zusagt – üblich sind 5 bis 20 Jahre. Danach wird der Zins für die Restschuld neu vereinbart.
Erklärung lesen →Die Begriffe kennst du.
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